Tod des Mieters

Unser Großvater wurde tot im Sessel sitzend aufgefunden. „Als hätte man die Batterien herausgenommen“, äußerte der Leichenbeschauer und die Verwandten, die schon in jedes Schrankfach geschaut hatten, betonten, dass sie ja von den dem Opa gehörenden Gegenständen nichts wollten. Doch wie ist die Rechtslage im Bezug auf die Mietwohnung des Großvaters?

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1. Mietvertrag mit mehreren Personen

Wichtig ist zunächst ein Blick in den Mietvertrag. War der Verstorbene nicht der alleinige Mieter, so wird das Mietverhältnis mit den überlebenden Mietern fortgesetzt. Genauer braucht man sich den Mietvertrag nicht anzuschauen, denn eine etwaige andere Regelung dazu wäre unwirksam. Das Gesetz räumt dem oder den überlebenden Mieter(n) ein außerordentliches Kündigungsrecht ein, dass innerhalb eines Monats nach der Kenntnisnahme vom Tod des Mitmieters ausgeübt werden kann.

2. Mietvertrag mit nur einer Person

Komplizierter ist die Rechtslage geregelt, wenn nur der Verstorbene Vertragspartei des Vermieters war. Hier ist zu unterscheiden:

a) Mieter war verheiratet oder verpartnert

War der Verstorbene verheiratet oder verpartnert („Homo-Ehe“) und hat er mit dem Ehegatten bzw. Partner(in) einen gesamten Haushalt geführt, so tritt diese Person mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein. Dabei meinen die Worte des Gesetzgebers „tritt ein“ einen automatischen Wechsel des Vertragspartners des Vermieters. Es bedarf dazu also keiner Willenserklärung des Überlebenden, insbesondere keinen Neuabschluss des Mietvertrages. Wenn einem eingetretenen diese neue Situation nicht gefällt, so kann er gegenüber dem Vermieter erklären das Mietverhältnis nicht fortsetzen zu wollen; dann zählt es so, als sei er gar nicht eingetreten. Auch für diese Erklärung gibt der Gesetzgeber wieder einen Monat Zeit, gerechnet von der Kenntnis über den Tod des Mieters an. Der Vermieter kann hingegen nur dann einen Eintretenden loswerden, wenn er ihm außerordentlich kündigt. Dazu muss aber in der Person des Eingetreten ein wichtiger Grund vorliegen. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn diese Person durch gravierende Störungen des Hausfriedens auffällig geworden war.

b) Weitere Personen im Haushalt

Leben in dem Haushalt des verstorbenen Mieters noch andere Personen, so treten diese in das Mietverhältnis ein – aber nur dann, wenn nicht der Ehegatte oder Lebenspartner eintritt. Diese Regelung bezieht sich auf Kinder, auf andere Familienangehörige, auf unverheiratete Paare und sogar auf solche Personen die keine über die auf Dauer angelegte gemeinsame Haushaltsführung hinausgehende familiäre oder erotische Bindung haben. Unterschiede gibt es nur bei der praktischen Beweisführung: Bei Kindern des Verstorbenen wird ein mit der Sache befasster Richter eher davon überzeugt sein, dass diese in dem Haushalt lebten als bei anderen Personen. Familienangehörigen wird man vielleicht eher glauben, dass sie in den Haushalt aufgenommen worden waren als Nichtverwandten. Wo jemand amtlich gemeldet ist, mag zwar als Indiz für oder gegen eine gemeinsame Haushaltsführung anzuführen sein, ist aber nicht ausschlaggebend. Beachtet werden muss in diesem Zusammenhang, dass ein Verstoß gegen das Meldegesetz als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld geahndet werden kann.

c) Fortsetzung mit den Erben

Lebte keine Person mit dem Verstorbenen zusammen in einem Haushalt oder sprechen sich sämtliche solche Personen gegen die Fortsetzung aus, so wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt. Auch dazu bedarf es keines besonderen Aktes, insbesondere keiner Neuauflage des Mietvertrages. In diesem Falle haben sowohl die Erben als auch der Vermieter das Recht zur außerordentlichen Kündigung, wobei es in diesem Falle keines wichtigen Grundes bedarf. Also wieder ist eine Monatsfrist zu beachten. Diese beginnt mit der Kenntnis vom Tod des Mieters und der Kenntnis davon dass kein etwaiger Mitmieter das Mietverhältnis fortsetzt und auch niemand darin eingetreten ist.

Fazit:

Wenn der Verstorbene Großvater alleine lebte, dann müssen die Erben, die kein Interesse an der Wohnung haben unter Wahrung der Monatsfrist kündigen und – wenn keine andere Einigung mit dem Vermieter erzielt werden kann – bis zur Wirksamkeit der Kündigung die Miete entrichten. War der Großvater alleiniger Vertragspartner des Vermieters, lebte aber mit jemandem zusammen, dann muss diese Person fristgerecht ihr Desinteresse an der Wohnung dem Vermieter gegenüber erklären. Besteht hingegen Interesse daran, weiter in der Wohnung zu leben, so sollte dies aus Klarstellungsgründen dem Vermieter mitgeteilt werden. Bestreitet dann der Vermieter eine auf Dauer angelegte gemeinsame Haushaltsführung, so hat der überlebende Mitbewohner dies zu beweisen.

Autor: Henry Henning

 

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

§ 563 Eintrittsrecht bei Tod des Mieters

(1) Der Ehegatte oder Lebenspartner, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, tritt mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein.

(2) Leben in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters, treten diese mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder Lebenspartner eintritt. Andere Familienangehörige, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führen, treten mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder der Lebenspartner eintritt. Dasselbe gilt für Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen.

(3) Erklären eingetretene Personen im Sinne des Absatzes 1 oder 2 innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, dem Vermieter, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen, gilt der Eintritt als nicht erfolgt. Für geschäftsunfähige oder in der Geschäftsfähigkeit beschränkte Personen gilt § 210 entsprechend. Sind mehrere Personen in das Mietverhältnis eingetreten, so kann jeder die Erklärung für sich abgeben.

(4) Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt.

(5) Eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters oder solcher Personen, die nach Absatz 1 oder 2 eintrittsberechtigt sind, ist unwirksam.

 

§ 563a Fortsetzung mit überlebenden Mietern

(1) Sind mehrere Personen im Sinne des § 563 gemeinsam Mieter, so wird das Mietverhältnis beim Tod eines Mieters mit den überlebenden Mietern fortgesetzt.

(2) Die überlebenden Mieter können das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.

(3) Eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil der Mieter ist unwirksam.

 

§ 564 Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben, außerordentliche Kündigung

Treten beim Tod des Mieters keine Personen im Sinne des § 563 in das Mietverhältnis ein oder wird es nicht mit ihnen nach § 563a fortgesetzt, so wird es mit dem Erben fortgesetzt. In diesem Fall ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt sind.

 

§ 573d Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist

(1) Kann ein Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden, so gelten mit Ausnahme der Kündigung gegenüber Erben des Mieters nach § 564 die §§ 573 und 573a entsprechend.

(2) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig, bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats (gesetzliche Frist). § 573a Abs. 1 Satz 2 findet keine Anwendung.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

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