Mieterhöhungen

Meist durch einen Boten zugestellt (damit Sie den Zugang nicht erfolgreich leugnen können) kann Ihnen eines ganz gehörig die Laune verderben, nämlich ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters. Besonders ärgerlich dabei ist, dass Sie diesem Begehren auch noch zustimmen sollen …

Die Gesamtmiete kann aufgrund von Modernisierungen steigen oder weil sich die Betriebskosten erhöht haben. Auf diese beiden Möglichkeiten soll an dieser Stelle nicht eingegangen werden. Vielmehr erhalten Sie nachfolgend eine kurze Übersicht über das Steigen der Miete aufgrund einer Anpassung der Netto-Kaltmiete an die ortsübliche Vergleichsmiete.

Immer wenn ein neuer Mietspiegel herauskommt – so im Mai 2017 für Berlin – müssen Sie damit rechnen, dass Sie kurz danach ein Mieterhöhungsverlangen, gestützt auf die §§ 558-558e des Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) [nachzulesen am Schluss dieses Beitrags] erreicht. Gehen wir zunächst davon aus, dass der Vermieter alle Fristen und Kappungsgrenzen beachtet und die formalen Anforderungen erfüllt hat.

Nach der Systematik des Gesetzes sollen Sie der höheren Miete zustimmen, also mit dem Vermieter einen Änderungsvertrag schließen. Nur ein besonderer Menschenfreund, der Mitleid mit seinem armen Vermieter hat, wird freiwillig (sinngemäß) erklären: „Einverstanden, Ihnen gebührt ab dem über-übernächsten Monat eine höhere Grundmiete entsprechend Ihrem Begehren, ich will das auch und ändere meinen Dauerauftrag.“ Der Durchschnittsmieter wird hingegen eher denken: „Die Miete ist schon hoch genug, sie frisst einen Großteil meines Nettoeinkommens weg, was soll daran sozial sein? Auch wenn nach den geltenden Bestimmungen eine höhere Miete verlangt werden darf, so möchte ich doch nicht noch mehr zahlen und meinen Konsum weiter einschränken.“ Dann aber liest der Mieter in § 558b Abs. 2 BGB, dass er vom Vermieter verklagt werden kann (und wahrscheinlich auch werden wird), falls er der Erhöhung nicht zustimmt. Wenn er sich tatsächlich verklagen lässt, so braucht er dem Erhöhungsverlangen nicht zuzustimmen, weil die ihn verurteilende Gerichtsentscheidung an die Stelle der Zustimmung tritt. Aber: Mit den Kosten des Rechtsstreits (Gerichts- und Anwaltsgebühren, auch die der Gegenseite) wird der Verlierer des Rechtsstreits belastet. Da kommen rasch ein paar hundert Euro zusammen. Die meisten werden unter diesem Druck die „freiwillige“ Zustimmungserklärung abgeben und schon ist die höhere Miete per Vertragsänderung Mietvertragsbestandteil geworden. Der Autor dieses Aufsatzes hält die Norm, die Menschen in eine solche Zwangslage bringt, für verfassungswidrig. Soweit ersichtlich, wurde § 558b Abs. 2 BGB noch nicht vom Bundesverfassungsgericht oder vom Europäischen Gerichtshof auf eine Verfassungs-/Europarechtswidrigkeit hin überprüft.

Um das Zurückbleiben der bisher gezahlten Miete hinter der ortsüblichen Vergleichsmiete zu belegen, kann der Vermieter Vergleichswohnungen (auch aus dem eigenen Bestand) anführen, ein Gutachten anfertigen lassen oder (was in Berlin nicht vorhanden ist) Informationen aus einer Mietdatenbank ziehen. Er kann aber auch auf den Mietspiegel verweisen. Dabei muss er sämtliche Angaben machen, die erforderlich sind, damit der Mieter die betreffende Wohnung einem Feld der Mietspiegeltabelle zuordnen kann. In den Feldern der Mietspiegeltabelle findet man eine fettgedruckte Zahl. Dabei handelt es sich um den Mittelwert der Mieten dieses Wohnungstyps pro Quadratmeter. Auf diesen kommt es jedoch nur in einem zweiten Schritt an. Bei der ersten Betrachtung ist nach § 558a Abs. 4 BGB Voraussetzung für die Rechtmäßigkeit des Mieterhöhungsbegehrens, dass die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Die Grenzen der Spanne findet man in der Mietspiegeltabelle unterhalb der fettgedruckten Zahl im Dünndruck.

Liegt die Quadratmetermiete innerhalb der Spanne, so spricht das zunächst einmal für den Vermieter. Es besteht jedoch noch eine Chance darauf, dem Begehren des Vermieters nicht oder nicht in vollem Umfang nachkommen zu müssen, wenn man in dem Mietspiegel die „Merkmale der Orientierungshilfe“ durcharbeitet. Für jede der fünf dort genannten Merkmalgruppen ist gesondert zu eruieren, ob die wohnwertmindernden oder die wohnwerterhöhenden Merkmale überwiegen (oder ob ein Gleichstand besteht). Überwiegen (zahlenmäßig) die wohnwertmindernden Merkmale, ist bei der abschließenden Gesamtbetrachtung diese Merkmalgruppe mit -20 einzustellen, überwiegen die wohnwerterhöhenden Merkmale mit +20 (bei Gleichstand mit 0). Als Saldo können sich dabei in 20iger Schritten von -100 über 0 bis +100 insgesamt elf Ergebnisse einstellen. Diese bezeichnen jeweils den Prozentsatz mit dem vom fettgedruckten Mittelwert in der Spanne nach unten (-) oder nach oben (+) abgewichen werden kann.

Den vorstehend beschriebenen Mühen muss sich der Mieter selbst unterziehen; die Wohnungsbaugesellschaft ist nicht verpflichtet in dem Schreiben mit dem Mieterhöhungsbegehren auf die „Merkmale der Orientierungshilfe“ einzugehen. Die Mühe kann sich jedoch dann lohnen, wenn die Wohnungsbaugesellschaft – was hin und wieder vorkommt – den Datensatz der wohnwerterhöhenden und -mindernden Merkmale nicht hinreichend gepflegt hat. War z.B. früher ein leicht zugänglicher Fahrradabstellraum vorhanden, wurde aber später der Raum für andere Zwecke umgebaut, ohne dass dies in dem Datensatz der Wohnung notiert wurde, so kann sich durchaus eine Abweichung von 20 Prozentpunkten zwischen der Realität und den (irrigen) Vorstellungen der Wohnungsbaugesellschaft ergeben.

Aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch ergeben sich außerdem die Bedingungen, dass im Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens die Miete seit einem Jahr unverändert war und dass zwischen der letzten und der jetzigen Mieterhöhung mindestens 15 Monate liegen. Da dem Berliner Wohnungsmarkt per Verordnung das Merkmal „angespannt“ zugeteilt wurde, gilt außerdem die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen, die nicht auf Betriebskostensteigerungen oder Modernisierungen zurück zu führen sind, von 15% innerhalb von drei Jahren. Bei den sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften gilt durch die Kooperationsvereinbarung vom 15. April 2017 diesbezüglich eine noch geringere Erhöhungsmöglichkeit. Danach sind nur 2% Erhöhung auf die Nettokaltmiete pro Jahr möglich. Erfolgt das Mieterhöhungsverlangen nach zwei Jahren unveränderter Miete, so kann diese maximal um 4% angehoben werden. Diese besonderen Vergünstigungen für Bestandsmieter der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften gilt jedoch dann nicht, wenn die konkrete Wohnungsmiete unterhalb von 75 % der Durchschnittsmiete der jeweiligen Gesellschaft liegt. In diesem Fall gilt nur die o.g. Kappungsgrenze von 15 %.

Sollte die neu zu zahlende Nettokaltmiete 27% bzw. 30% des Nettohaushaltseinkommens übersteigen oder sich auch ohne dies durch die Mieterhöhung eine soziale Härte einstellen, sind die Wohnungsbaugesellschaften gehalten, zusammen mit dem Mieter nach einer Lösung zu suchen. Sie müssten sich in einem solchen Fall an das Service-Büro der Gesellschaft wenden.

Autor: Henry Henning

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Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
§ 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.
(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,
1.
wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2.
soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.
(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Abs. 1 mit 11 vom Hundert des Zuschusses.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 558a Form und Begründung der Mieterhöhung

(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.
(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf
1.
einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),
2.
eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),
3.
ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
4.
entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.
(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.
(4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 558b Zustimmung zur Mieterhöhung

(1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens.
(2) Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.
(3) Ist der Klage ein Erhöhungsverlangen vorausgegangen, das den Anforderungen des § 558a nicht entspricht, so kann es der Vermieter im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlangens beheben. Dem Mieter steht auch in diesem Fall die Zustimmungsfrist nach Absatz 2 Satz 1 zu.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 558c Mietspiegel

(1) Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.
(2) Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde oder mehrerer Gemeinden oder für Teile von Gemeinden erstellt werden.
(3) Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden.
(4) Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. Die Mietspiegel und ihre Änderungen sollen veröffentlicht werden.
(5) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über den näheren Inhalt und das Verfahren zur Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln zu erlassen.

§ 558d Qualifizierter Mietspiegel

(1) Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist.
(2) Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden. Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen.
(3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.

§ 558e Mietdatenbank

Eine Mietdatenbank ist eine zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird und aus der Auskünfte gegeben werden, die für einzelne Wohnungen einen Schluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulassen.

2 Kommentare
  • uh
    Antworten

    Was ist denn, wenn es sich eigentlich um mietpreisgebundene und zweckgebunde Sozialwohnungen handelt? Oder gibt es davon gar keine mehr im Bestand der WBM?

    Vielen Dank.

    • mieterrat
      Antworten

      Hallo Uh,

      die Fachabteilung der WBM hat uns versichert, dass es noch einige wenige mietpreis- und zweckgebundene Wohnungen im Bestand gibt. Bei Mieterhöhungen würden selbstverständlich auch die bestehenden Bindungen berücksichtigt werden.

      Gruß

      Henry Henning

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